İZALE-İ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVASI HAKKINDA MERAK EDİLENLER

    ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ 

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI (İZALAE-İ ŞUYU) NEDİR: Taşınmaz veya taşınır mallara birden fazla kişinin paylı yada iştirak halinde mülkiyeti bulundurması durumunda, ilgili taşınır veya taşınmaz mal üzerindeki ortak mülkiyet halinin sona erdirilmesini amaçlayan dava türüdür.

Ortaklığın giderilmesi davası üzerinde paylı ya da elbirliği mülkiyeti bulunan ve özel mülkiyete tabi tüm taşınır ve taşınmaz mallar hakkında açılabilir.

Bu dava sonucunda bireyler ortaklığa son vererek bireysel (müstakil) mülkiyete geçiş yapabilirler. Çok taraflı dava olmasıyla bilinen bu dava tüm taraflar için aynı sonucu ortaya çıkarmaktadır. Davayı açan tarafın dava sürecinde davadan feragat etse dahi taraflardan bir tanesinin süreci takip edeceğini bildirmesi halinde dava sonuçlanmaktadır.

DAVAYI KİMLER AÇABİLİR , KİME KARŞI AÇILIR ?
Ortaklığın giderilmesini isteyen paydaşlardan herhangi birisi bu davayı açabilmekte olup, davanın açılması için diğer paydaşların rızasına ihtiyaç yoktur. Paydaşlardan herhangi biri ilgili malın paylaştırılmasını ve kendisine düşen payın tek başına malik olacak şekilde kendisine verilmesini talep edebilir.
Ortaklığın giderilmesi davası, menkul veya gayrimenkule ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır.Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Paydaşlardan biri ölmüşse dava onun mirasçılarına yöneltilir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NE KADAR SÜRER?
Mahkemelerin iş yoğunluğuna, mirasçı ve paydaş sayısına , ortaklığın giderilmesi istenen taşınır veya taşınmaz malların sayı ve niteliğine göre değişmekle birlikte ortalama 1- 1,5 yıl sürmektedir.

DAVA MASRAFLARI NE KADAR OLUR?
Ortaklığın giderilmesi davası açılırken, mahkemeye harcın yatırılmış olması gerekir. Bu harçlar maktu olarak kabul edilir. Yani bu harçlar yıllık olarak tespit edilip yayınlanan harçlardır.
Ortaklığın giderilmesi davasının başlangıcında davayı açan mirasçı ya da paydaşlar dava harcı ve mahkeme giderlerini karşılar fakat dava sonucunda harç ve giderler ile vekalet ücreti mirasçıların veya paydaşların payları oranında taraflara yüklenir. İlgili davanın kazananı ve kaybedeni olmadığı için masraflardan herkes eşit şekilde etkilenir.

DAVA SONUCUNDA YERLER NASIL TAKSİM EDİLİR
Ortaklığın giderilmesi 3 yöntemle mümkündür;

1)Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Taşınır veya taşınmaz malın aynen bölünmesidir.Aynen (ortak malın , mal olarak bölünmesi) taksim hali ortakların kendi arasında anlaşması ile mümkündür. tarafların anlaşamaması halinde , TMK md. 699 gereğince taraflardan birinin ortaklığın giderilmesinin aynen taksim şeklinde yapılmasını istemesi durumunda, hakim tarafından aynen taksimin mümkün olup olmadığı incelenecektir. TMK 699/2 “Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.”
Ortaklığın sona ermesinde ve paydaşlığın giderilmesinde malın aynen bölünmesine karar vermek için bu konuda bazı araştırmalar yapılmalıdır. Bunlar; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı, tüm arazilerin niteliği gibi konulardır. Taşınmaz niteliği aynen taksime uygun olmalıdır.Eğer taşınmazın tamamı bölünmesi isteniyorsa ve taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen taksim yapılamaz. Bunun yerine satış seçeneği değerlendirilir.

2)İvaz İlavesi Suretiyle Aynen taksim :
Ortak malın aynen bölünmesi ortaklar arasında kısmen de olsa eşit olmayan bir sonuca sebebiyet verecekse , hakim , malı paylaştırıp kendisine daha değerli mal(pay) düşen tarafı daha az değerli pay düşen tarafa ilave para ödemesine karar verebilir. Bu şekilde paydaşlar arasında denge sağlanmaya çalışılır.

3)Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi: Aynen taksim yolu ile ortaklığın giderilmesinin mümkün olmadığı durumlarda en az bir paydaşın satış suretiyle ortaklığın giderilmesi talebi bulunuyorsa mahkeme bu yönde karar verecektir. Bu kararın kesinleşmesiyle ortak olunan malın satış işlemleri satış memuru aracılığıyla yapılır .

MUHDESATIN AİDİYETİNİN TESPİTİ DAVASI NEDİR ?

Taşınmaz üzerinde bina ağaç gibi bütünleyici parçaların kime ait olduğu hususunda bir uyuşmazlık varsa ayrı bir dava açılarak uyuşmazlığın giderilmesi gerekmektedir. Bu davanın adı “muhdesatın aidiyetinin tespiti davasıdır.” ortaklığın satış suretiyle giderilmesi davası sırasında böyle bir uyuşmazlık söz konusu olduğunda tarafların bu uyuşmazlığı giderilmesini istemeleriyle birlikte ayrı bir dava açılması için hakim uygun bir süre verir. Verilen süre içerisinde dava açılmazsa o konuda bir ihtilaf yokmuş gibi ortaklığın giderilmesi davasına devam edilir.

SATIŞA KARAR VERİLMESİ HALİNDE YAPILACAK İŞLEMLER

Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen bu davalarda, Mahkeme Hakimi tarafından ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verildiği taktirde, satış memuru (veya satış memuru sıfatıyla icra müdürlüğü görevlisi) tarafından bir satış dosyası oluşturulur ve taşınmazın açık artırma yoluyla satılması işlemine girişilir. Bu aşamada ortak malın kıymet takdiri yapılır ve açık artırma kıymet takdiri neticesinde tespit edilen taşınmaz değerinin %50’si üzerinden başlatılır.
İhale günü tarihi ve saati ile birlikte satışa çıkarılacak taşınmazın nitelikleri gazetede ve Mahkeme salonu yakınlarında ilana çıkarılır. İİK’nun 124. Maddesi uyarınca tahmin edilen kıymetin %20’sini teminat olarak nakit veren herkes ihaleye iştirak edebilir. Satış konusu mal üzerinde hakkı olan alacaklının veya paydaşın bu mal üzerindeki hissesi tahmin edilen kıymetin %20’sinden fazla ise teminat vermesine gerek yoktur.
Satış günü geldiğinde belirlenen teminat tutarını yatıran kişiler internet üzerinden ya da doğrudan doğruya tekliflerini mezat salonunda satış memuruna sunarlar. Açık artırma usulü ile yapılan bu satışta en yüksek teklifi sunan kişiye ihale verilir. İhaleyi alan kişi 10 gün içerisinde ihale bedelini öder ve taşınmazın adına tescilini sağlar. Elde edilen para ise satış masrafları düşüldükten sonra ortaklara hisseleri oranında dağıtılır.

*Konu hakkında ayrıntılar için hukukçuya danışmanız tavsiye olunur.